Le démembrement de propriété est l’éclatement de la propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Au premier, le titre de propriété, le devoir d’effectuer les gros travaux d’entretien et de payer les impôts fonciers. Au second, la jouissance et l’obligation de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mode de gestion de la propriété d’un bien immobilier, qui consiste à séparer la jouissance des biens de leur propriété. En d’autres termes, le démembrement de propriété permet à une personne d’avoir la jouissance d’un bien immobilier (par exemple, une maison ou un appartement) tout en ne possédant pas la propriété du bien.

Le démembrement de propriété se réalise généralement par le biais d’un contrat de location-vente ou d’une vente à réméré. Dans le premier cas, l’acheteur s’engage à verser des loyers à l’ancien propriétaire tout en ayant la possibilité d’acquérir la propriété du bien à la fin du contrat. Dans le second cas, l’acheteur achète le bien à crédit et s’engage à rembourser le crédit en plusieurs échéances.

Quelle est la différence entre usufruit et quasi usufruit ?

L’usufruit est un droit qui permet à une personne d’utiliser et de profiter d’un bien immobilier, tout en ne possédant pas la propriété de ce bien. L’usufruitier a le droit d’habiter le bien, de percevoir les revenus qu’il peut produire (par exemple, les loyers d’un appartement loué), mais il n’a pas le droit de disposer du bien ni de le vendre. Le droit de propriété appartient à une autre personne, appelée nu-propriétaire.

Le quasi-usufruit est une forme d’usufruit qui se caractérise par une durée limitée. Contrairement à l’usufruit, qui peut être perpétuel, le quasi-usufruit a une durée déterminée, qui est généralement fixée par contrat et qui dure en général le temps du démembrement. À la fin de la durée du quasi-usufruit, le bien revient automatiquement au nu-propriétaire. Si un bien est consomptible (qui se consomme en fonction de l’usage qu’on en fait) on parlera alors de quasi-usufruit.

Le démembrement de propriété peut se réaliser par le biais d’un usufruit ou d’un quasi-usufruit. Dans le premier cas, l’usufruitier a le droit d’utiliser et de profiter du bien pendant toute sa vie, tandis que dans le second cas, il a ce droit pendant une durée limitée. Dans les deux cas, le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien et de le vendre, mais il ne peut en user ni en profiter tant que l’usufruit ou le quasi-usufruit existent.

Les avantages d’un démembrement de propriété

Une propriété éclatée est nécessairement décotée. Qui aurait envie d’acheter une nue-propriété seule, ou un usufruit seul, sauf dans le cas de partages familiaux ?

Le bien en démembrement de propriété étant plus difficile à vendre, les deux parties devant s’accorder pour la mise en vente, il vaut moins cher. Mais la décote reste malgré tout limitée. La loi prévoit que l’usufruitier paye l’impôt de solidarité sur la fortune, le nu-propriétaire en étant exempté.

L’éclatement en nue-propriété et usufruit s’utilise souvent dans le cadre d’une donation qui se fait alors en deux étapes. Dans la première, on donne la nue-propriété à un ou des enfants, puis on cède son usufruit.

La société Perl (comme Pierre épargne retraite logement) vient cependant de développer un autre type de montage. Il consiste à vendre une nue-propriété à un investisseur et à trouver l’usufruitier correspondant. Cet usufruitier est un bailleur social, autrement dit une société de HLM. L’usufruit court sur une durée de dix-sept ans. Au terme, le nu-propriétaire récupère la jouissance de son bien et donc la pleine propriété.

Le montage du démembrement de propriété présente beaucoup d’avantages. Le bien échappe à l’assiette ISF pendant la durée de cession de l’usufruit. Si l’investisseur a recours à l’emprunt, les intérêts sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Quant au principal, il vient en dette dans l’ISF. Pas de souci de recherche d’un locataire ou de gestion des éventuels impayés. Grâce à ce type de demembrement, pas d’alourdissement de l’impôt sur le revenu par des rentrées locatives.

Quelle différence entre indivision et démembrement de propriété ?

L’indivision et le démembrement de propriété sont deux concepts qui ont des points de convergence, mais qui sont distincts.

L’indivision désigne un mode de gestion de la propriété d’un bien immobilier par plusieurs personnes, qui en sont copropriétaires. Dans l’indivision, chaque copropriétaire a le droit d’utiliser et de profiter du bien, mais il doit également participer aux décisions et aux frais qui sont liés à la gestion du bien. L’indivision peut être volontaire (par exemple, lorsque plusieurs personnes décident de s’associer pour acheter un bien immobilier) ou obligatoire (par exemple, lorsque le bien est hérité et que les héritiers décident de le conserver en indivision).

Le démembrement de propriété, quant à lui, consiste à séparer la jouissance des biens de leur propriété. En d’autres termes, le démembrement de propriété permet à une personne d’avoir la jouissance d’un bien immobilier (par exemple, une maison ou un appartement) tout en ne possédant pas la propriété du bien. Le démembrement de propriété se réalise généralement par le biais d’un contrat de location-vente ou d’une vente à réméré. Dans le premier cas, l’acheteur s’engage à verser des loyers à l’ancien propriétaire tout en ayant la possibilité d’acquérir la propriété du bien à la fin du contrat. Dans le second cas, l’acheteur achète le bien à crédit et s’engage à rembourser le crédit en plusieurs échéances.

En résumé, l’indivision concerne la co-propriété d’un bien par plusieurs personnes, tandis que le démembrement de propriété concerne la séparation de la jouissance et de la propriété d’un bien.