Le particulier qui investit dans un bien immobilier pour faire du locatif recherche avant tout à percevoir des revenus complémentaires. La règle est différente selon qu’un propriétaire opte pour la location meublée ou à vide.
Les avantages de chaque type de location
Pour une location non meublée, le bailleur doit établir un contrat de bail de trois ans minimum, avec obligation d’effectuer un état des lieux au départ et à l’échéance de la location. En outre, le locataire bénéficie d’un préavis de 6 mois avant de quitter l’appartement. Plus souple, la location meublée obéit au droit des contrats. La durée du bail est d’un an minimum et le locataire dispose d’un préavis de 3 mois pour quitter les lieux. Le montant du dépôt de garantie est décidé librement par le bailleur et le locataire. A la différence de la location à vide, l’état des lieux n’est pas obligatoire pour une location meublée mais vivement conseillé pour éviter les malentendus en cas de litiges.
Quelle que soit la formule de location proposée, louer en meublé ou vide, le propriétaire doit offrir un logement décent au locataire : en bon état, doté de fenêtres, chauffage, eau potable… Pour une location meublée, il doit en plus fournir du mobilier : cuisine, armoire, chaise, table, lit… Attention, pour être considéré comme « meublé », un local d’habitation doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues. Mais la différence entre louer meublé ou non meublé peut se situer au niveau du statut juridique. En effet, un propriétaire qui loue un appartement meublé peut être considéré comme un commerçant, il est donc soumis à un régime particulier. Il est alors un loueur professionnel. Il doit donc être inscrit au registre de commerce et des sociétés. Pour bénéficier de ce statut très spécial, il faut que les revenus locatifs dépassent 23.000 euros par an.
La defiscalisation avec une location meublée
Mais l’atout principal de la location meublée réside dans les avantages fiscaux : une diminution du revenu locatif imposable, une diminution du revenu global, une exonération des plus-values, une exonération d’impôt sur la fortune, les allégements des droits de succession. Toutefois, malgré ces nombreux avantages, un bail meublé comporte certains inconvénients. Il entraîne des formalités comptables et fiscales lourdes. La taxe professionnelle et les charges sociales réduisent le rendement locatif. Mais les loueurs meublés non professionnels peuvent bénéficier aussi de certains avantages grâce à la Loi Bouvard. La loi Bouvard (également appelée amendement Bouvard) est un amendement à la Loi de Finance 2009. Il a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier. Il permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable. L’amendement Bouvard permet également de récupérer 19,6% du prix du bien. En général, la procédure complète de récupération dure 6 mois entre l’acquisition de votre bail location meublée bien et le remboursement de la TVA au particulier. Si la réduction d’impôt imputable sur l’année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut être déduite de l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à 6 incluses).
Location meublée ou à vide ou meublée ? il n’y a pas de réponse générique, tout dépend de votre patrimoine (actif et passif ), de vos besoins et de vos objectifs.