L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les contribuables possédant un patrimoine immobilier important. Il suscite de nombreuses questions en termes de stratégies d’optimisation fiscale. Dans ce contexte, cet article se propose d’analyser les différentes solutions pour réduire l’IFI grâce au don et à la défiscalisation. Bien que ces stratégies ne soient pas exhaustives, elles fournissent un aperçu des possibilités offertes aux contribuables pour limiter leur imposition.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière : présentation et fonctionnement

L’IFI est un impôt instauré en 2018 en remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il vise à taxer les patrimoines immobiliers dépassant un certain seuil, dans le but de contribuer au financement des services publics. Les biens concernés par l’IFI incluent les biens immobiliers bâtis et non bâtis, détenus en direct ou indirectement par le contribuable. Le seuil d’imposition est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, avec des taux progressifs allant de 0,5 % à 1,5 %.

Les contribuables soumis à l’IFI ont des obligations déclaratives spécifiques. En plus de déclarer la valeur de leur patrimoine immobilier, ils doivent également indiquer les éventuelles dettes et charges déductibles.

Avant de mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale pour réduire l’IFI, il est essentiel de calculer son IFI, afin de déterminer les actions à mener en fonction de sa situation patrimoniale et de l’impôt potentiel à payer.

Les dons comme moyen de réduire l’IFI

Les dons aux organismes d’intérêt général, tels que les associations, les fondations, les partis politiques ou les établissements d’enseignement supérieur, peuvent permettre de bénéficier d’une réduction de l’IFI. Les avantages fiscaux liés aux dons sont les suivants :

• Réduction de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 €
• Plafonds de déduction spécifiques pour les dons aux partis politiques (7 500 € par an pour un particulier, 15 000 € pour un couple)

Pour profiter de ces avantages, les contribuables doivent réaliser et déclarer les dons avant la date limite de dépôt de leur déclaration d’IFI.

La défiscalisation immobilière pour réduire l’IFI

Outre les dons, la défiscalisation immobilière constitue une autre stratégie pour diminuer l’IFI. Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont accessibles, notamment la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard et les Monuments historiques. Ces dispositifs offrent des réductions d’impôts, des exonérations ou des abattements fiscaux, à condition de respecter certaines conditions, telles que la nature du bien, sa localisation, sa durée de détention ou la nature des travaux réalisés.

Loi Pinel

La loi Pinel permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf. Les avantages fiscaux dépendent de la durée de l’engagement locatif (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans) et sont plafonnés à 63 000 € sur 12 ans.

Loi Malraux

La loi Malraux vise à encourager la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP) dans une résidence de services (étudiante, senior, affaires, etc.). La réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans, avec un plafond de 300 000 € par an.

Monuments historiques

Les propriétaires de monuments historiques ou de biens inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) peuvent déduire de leur revenu global la totalité des dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien. Cette déduction s’applique sans limite de montant et concerne également les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la rénovation du bien.

Autres stratégies pour réduire l’IFI

D’autres options existent pour optimiser la réduction de l’IFI, telles que le démembrement de propriété, la souscription au capital de PME, l’investissement dans les FIP et FCPI, et l’assurance-vie.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien, tandis que le nu-propriétaire en détient la valeur patrimoniale. Cette stratégie permet de réduire l’assiette taxable de l’IFI, puisque seul l’usufruitier est imposable sur la valeur du bien.

Souscription au capital de PME

Les contribuables peuvent également réduire leur IFI en investissant dans des PME éligibles. La réduction d’IFI est de 50 % du montant investi, dans la limite de 45 000 € pour les investissements directs et de 18 000 € pour les investissements via des fonds (FIP, FCPI, etc.).

Investissement dans les FIP et FCPI

Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) sont des solutions d’investissement permettant de financer des entreprises régionales ou innovantes. En investissant dans ces fonds, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’IFI de 50 % du montant investi, dans la limite de 18 000 €.

Assurance-vie

L’assurance-vie est un produit d’épargne permettant de constituer un capital sur le long terme. En fonction de la composition du contrat, il est possible d’exclure une partie de la valeur des actifs du patrimoine taxable à l’IFI. Les contrats d’assurance-vie incluant des unités de compte investies en actions de PME non cotées ou en parts de fonds éligibles à l’IFI-PME sont notamment exclus de l’assiette taxable.

Conseils pour optimiser la réduction de l’IFI

Pour maximiser la réduction de l’IFI, il est conseillé de diversifier ses placements, de recourir à un conseiller fiscal et de suivre régulièrement l’évolution législative.

• La diversification des placements

Investir dans différents types de produits financiers et immobiliers permet de répartir les risques et d’optimiser les avantages fiscaux. La diversification peut concerner les secteurs d’activité, les zones géographiques, les dispositifs de défiscalisation ou les organismes bénéficiaires des dons.

• Le recours à un conseiller fiscal

Un conseiller fiscal peut aider les contribuables à identifier les stratégies les plus adaptées à leur situation patrimoniale et fiscale. Il peut également les accompagner dans le respect des obligations déclaratives et le suivi des évolutions législatives.

• Le suivi régulier de l’évolution législative

Les lois et réglementations fiscales sont susceptibles de changer au fil du temps. Il est donc crucial de se tenir informé des évolutions législatives pour adapter sa stratégie en conséquence et éviter les risques de non-conformité.