La mise en vente d’un bien immobilier est une opération qui peut s’avérer complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’un bien déjà loué. En effet, les intérêts des parties impliquées (le propriétaire, le locataire et l’acheteur) sont mis en jeu et ne sont pas toujours respectés. Pour éviter cette situation, on fait le point des règles à suivre pour vendre un bien déjà loué.
Comprendre les droits et responsabilités en tant que propriétaire
D’après la loi, tout propriétaire souhaitant vendre son bien jouit de certains droits et doit également faire face à des responsabilités. En premier lieu, le propriétaire a le droit de vendre son bien n’importe quand, sauf mention contraire dans le contrat de location. Il a aussi le droit d’informer ses locataires de son intention de vendre la propriété. Cette information doit être communiquée dans un délai raisonnable, de préférence avant le début du processus de vente.
Dans le cadre d’un projet de vente immobilière, selon joust.fr, le propriétaire a le droit de déterminer librement le prix de son bien. En outre, il a le droit d’accéder au bien pour organiser les visites avec de potentiels acheteurs. Ceci doit toutefois se faire dans le respect des dispositions légales en vigueur dans la localité et celles prévues par le contrat de location.
En termes de responsabilités, le propriétaire doit impérativement respecter toutes les clauses, ayant trait à l’opération de vente, du contrat de location existant. Il est tenu d’informer le locataire par écrit dans le respect des délais légaux imposés par sa juridiction. Dans certaines régions, les locataires ont droit à la préemption. Cela signifie qu’ils ont la priorité pour acquérir le bien comparativement aux autres acheteurs. Le propriétaire doit alors s’assurer de proposer l’achat de son bien aux locataires avant de rendre son offre publique.
Définir des heures de visite raisonnables est aussi une responsabilité importante du propriétaire. Ces visites ne doivent pas perturber la jouissance du logement par ses occupants. Il relève de la responsabilité du propriétaire de transmettre fidèlement les conditions de bail en cours aux acheteurs potentiels afin de garantir une continuité des dispositions prévues par ces contrats.
Quelles possibilités pour le locataire ?
Le locataire d’un bien mis en vente a diverses possibilités qui doivent aussi être prises en compte. Il peut, par exemple, négocier, avec l’acheteur potentiel, certaines conditions du contrat de vente qui peuvent affecter sa situation. Les conditions qui sont souvent négociées sont :
- la durée du bail,
- la garantie des frais de déménagement ;
- les conditions de relocation ;
- la durée du préavis ;
- la garantie du loyer inchangé.
Des réparations ou améliorations peuvent aussi être négociées avant la vente pour améliorer les conditions de vie du locataire. Le locataire a la possibilité de faire des négociations auprès du propriétaire pour obtenir un remboursement total ou partiel des frais qu’il aurait engagés pour obtenir des conseils juridiques liés à la vente du bien. Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier peut être d’une grande aide au locataire souhaitant être mieux informé pour réussir ses négociations. Pour profiter de ces nombreuses possibilités qui lui sont offertes, le locataire est tenu de travailler en étroite collaboration avec le propriétaire vendeur. Cela lui permet de mieux se faire comprendre et favorise la prise en compte de ses besoins.
Les clauses à vérifier avant la signature du contrat de vente
Le contrat de vente est le document qui justifie l’accord légal du transfert de la propriété entre le vendeur et l’acheteur. Il définit, à travers des clauses, les modalités de la transaction, les droits et les obligations des parties concernées. Pour protéger ses intérêts en tant que propriétaire vendeur, locataire ou acheteur, il faut examiner les éléments suivants dans le contrat de vente.
La clause de libération du vendeur
Elle stipule que le vendeur est libéré de ses anciennes responsabilités après la vente, surtout celles relatives aux engagements contractuels envers les locataires.
La clause de maintien du bail
Elle précise que le contrat de location en cours sera maintenu et respecté après la vente par le nouveau propriétaire. D’après cette clause, l’acheteur doit se conformer aux obligations du précédent propriétaire envers ses locataires.
La clause de transfert des dépôts de garantie
Dans les cas où les locataires ont versé des dépôts de garantie, cette clause doit préciser les conditions de gestion de ces dépôts avec le nouveau propriétaire.
La clause d’indemnisation
Pour couvrir toute violation des termes du contrat de vente, cette clause est indispensable. Elle prévoit l’indemnisation appropriée selon chaque terme et la partie affectée par sa violation.
La clause de conformité aux lois locales
Il faut s’assurer que le contrat de vente stipule clairement que l’acheteur devra respecter toutes les lois concernant les propriétés locatives et qui sont en vigueur dans la localité.
La clause de responsabilité pour les frais et charges
Elle clarifie qui sera désormais responsable des charges et frais liés à la propriété jusqu’à la clôture de la vente. Elle aborde notamment les charges de copropriété et les impôts fonciers.